Résumé des cas et dispositions concernant la zakat du foncier

Louanges à Allah

Le foncier a fini par avoir une situation différente de celle du passé par rapport
à l’intérêt qu’il suscite et l’engouement dont il est l’objet. Il lui arrive
des cas qui font varier les dispositions régissant sa zakat. Par foncier, on
attend parler des propriétés foncières et les établissements qu’elles abritent,
notamment les maisons, les palais, les immeubles, les appartements, les
boutiques, les stations-service, les lieux de repos et consort.

Pour exposer la zakat du foncier exhaustivement, disons :

1.                     
La règle générale en la matière est que le
foncier ne fait pas parties des biens soumis au prélèvement de la zakat. C’est
pourquoi il est, en principe, exempt de la zakat, à moins qu’il soit l’objet
d’une exploitation commerciale.

2.                     
Le terrain destiné à être habité ou à un usage
personnel comme pour servir de dépôt n’est pas soumis à la zakat, à l’avis
unanime des ulémas. Car, dans ce cas, le bien immeuble fait partie des biens
utilisés couramment et qui ne sont pas à soumettre au prélèvement de la zakat,
à l’avis de tous. Voir la réponse donnée à la
question n°
224770. Que l’intention d’en
faire un bien à usage personnel existe au moment de l’acquisition ou survienne
plus tard. La seule existence de cette intention suffit pour le mettre à l’abri
de la zakat, même s’il devait rester disponible pendant des années, à moins que
l’intention du propriétaire ne change par rapport à la nature de l’usage.

3.                     
Les terres de culture ne sont pas à soumettre
au prélèvement de la zakat. Celle-ci ne frappe que les cultures et fruits. Si
l’on achète une terre pour en faire une exploitation commerciale, et la cultive
en attendant de trouver un acheteur, si les dattiers plantés sur la terre
produisent et les cultures poussent, le propriétaire paye sur les fruits et les
céréales une zakat évaluée à la dixième de la récolte. Zakaria al-assari a dit : «Si on développe une culture destinée à
la consommation sur une terre qui est l’objet d’une exploitation commerciale,
la terre et le produit agricole sont régis chacun par des dispositions
particulières. Les produits agricoles sont soumis à une zakat qui les concerne
tandis que la zakat des recettes de l’exploitation commerciale de la terre
frappe celle-ci. »Extrait d’Asnaa al-Matalib (1/385).

4.                     
La valeur du bien immeuble acquis pour être
exploité ou mis en location pour profiter de ses revenus n’est pas soumise à la
zakat. Celle-ci n’est prélevée que sur le revenu qu’il génère et qui reste
immobilisé durant une année entière. Les logements, les dépôts, les
appartements meublés, les hôtels destinés à être mis en location, ne sont pas
soumis au prélèvement de la zakat, selon l’ensemble des ulémas. Ce patrimoine
immobilier n’est pas à évaluer chaque année pour en prélever la zakat. Ceci est
déjà expliqué dans le cadre de la réponse donnée à la question
n°
223513 et la réponse donnée à la question n°47760.

5.                     
La propriété immobilière acquise à une fin
commerciale doit être soumise au prélèvement de la zakat, d’après l’ensemble
des ulémas. La fin commerciale renvoie à la recherche de bénéfices à travers
l’acquisition de la propriété. Al-Mourdawi a
dit : « fin commerciale renvoie à la volonté d’utiliser un bien
pour réaliser un gain. » Extrait d’al-Insaaf (3/154).

Le seul fait de vouloir vendre n’intègre pas un bien dans les effets du
commerce car la vente des biens peut être dictée par de nombreux desseins y
compris la volonté de se débarrasser du bien ou, parfois, le manque de désir du
bien ou la présence d’une difficulté financière ou d’autres motifs. Quant au
commerce à proprement parler il consiste à vendre dans le but de réaliser des
bénéfices.

Cheikh Ibn Outhaymine
a dit : si un homme possédait une terre achetée pour abriter une
construction puis changeait d’intention et voulait la vendre parce qu’il en
avait plus besoin… si un propriétaire terrien avait besoin de quelque chose et
voulait vendre une de ses terres pour satisfaire son besoin, dans les deux cas
les deux intéressés n’auraient pas à payer la zakat sur les terres concernées
parce que dans le deuxième cas on ne vend pas pour un but purement commercial. Dans le premier cas, il a bien voulu vendre
mais pour se débarrasser de l’objet vendu. Dans le deuxième, il a eu
l’intention de vendre à cause de son besoin de disposer du prix, contrairement
à ce que fait le propriétaire de marchandises qui vend dans l’espoir de
réaliser des bénéfices. L’intention initiale de cet agent n’est rien d’autre
que de faire du commerce. » Extrait de Fateh
Dhoul Djalaal (6/173).

6.                     
Quand on acquiert un bien foncier sans avoir
la ferme intention d’en faire un fonds de commerce ou sans nourrir une quelque
intention précise, on n’a pas à la soumettre au prélèvement de la zakat. A ce
propos, al-Qarafi écrit : «Si on achète une
terre sans nourrir une intention particulière, on retient, en principe, qu’elle
est destinée à un usage personnel. » Extrait d’adh-dhakhiirah
(3/18).

Cheikh Ibn Outhaymine (Puisse Allah Très-haut lui
accorder Sa miséricorde) a été interrogé en ces termes : « Voici un homme
qui possède une terre sans nourrir une intention précise la concernant
puisqu’il ne sait pas encore s’il doit la vendre ou la mettre en valeur ou la
louer ou y construire un logement. Si ce patrimoine reste immobilisé pendant
une année entière ? »

Voici sa réponse : «Une telle terre n’est pas à soumettre au
prélèvement de la zakat aussi longtemps qu’il le propriétaire ne se sera pas
déterminé à en faire un usage commercial. L’hésitation du propriétaire, quelle
qu’en soit le degré, met la terre à l’abri de la zakat. » Extrait de Madjmou fatwa al-Outhaymine
(18/232).

7.                     
Si on acquiert un bien immeuble pour un usage
personnel comme un logement avant de nourrir plus tard l’intention d’en faire
un usage commercial, le prélèvement de la zakat d’un tel bien est l’objet d’une
divergence (au sein des ulémas). Il a déjà été indiqué que l’avis qui rend
obligatoire le prélèvement de la zakat sur un tel bien est mieux argumenté.
Voir la réponse donnée à la question n°

95761 et la réponse donnée à la question n°119048

8.                     
Si on acquiert une terre avec l’intention d’en
faire un usage commercial avant de changer d’intention pour en faire un usage
personnel ou la mettre en location, on n’en prélève pas la zakat. Car la
condition de l’efficacité de l’intention réside dans son inaltérabilité jusqu’à
la fin de l’année. Si l’intention est altérée avant cette échéance, la zakat
n’est plus exigible. A ce propos, an-Nawawi
dit : «Si on entend faire un usage personnel de biens initialement
destinés au commerce, le premier usage détermine le statut des biens, à l’avis
de tous. » Extrait d’al–Madjmou
(6/49).

9.                     
Si on acquiert un bien immeuble dans la double
intention d’en faire un usage personnel et un usage commercial, ce qui compte
reste la motivation première. (exemple habiter une partie et louer une autre).
Si on se procure un bien dans l’intention d’en faire un usage personnel avec la
possibilité de le vendre si on pouvait réaliser un bénéfice important, la terre
n’est pas à soumettre au prélèvement de la zakat. Si on acquiert un bien pour
un but commercial et l’utilise pour en profiter en attendant de pouvoir le
vendre, le bien est soumis à une zakat annuelle jusqu’à sa vente. Il en serait
de même si le propriétaire entendait en profiter pour une durée déterminée
avant de le vendre. On lui applique le type de zakat prélevée sur les effets du
commerce. L’intention de faire un usage personnel d’un bien n’est pas
incompatible avec son usage commercial. Voir la réponse donnée à la question n°228685.

10.                
Si la propriété foncière est l’objet d’une construction
en cours dans une perspective commerciale, il sera soumis au prélèvement de la
zakat ; qu’il soit déjà mis en vente ou que celle ne soit effective qu’une
fois la construction terminée. Le propriétaire doit payer la zakat selon la
valeur du moment quand le paiement devient obligatoire. Voir la réponse donnée
à la question n°158440.

11.                
Le terrain gardé dans l’attente que les prix
augmentent doit être soumis au prélèvement de la zakat chaque année selon sa
valeur du moment, doit-il rester en l’état pendant des années. L’achat d’un
terrain dans l’intention d’en tirer des bénéfices à long terme ne le met pas à
l’abri de la zakat.

Relève du même chapitre l’achat de lotissements éloignés de la ville dans
l’attente qu’ils soient plus convoités et que leur prix augmente. Cette
intention portant sur la vente de la terre dans le futur justifie le
prélèvement de la zakat. Le fait de retarder la vente n’altère pas l’intention
aussi longtemps que les parcelles restent destinées au commerce pour
l’accroissement du revenu du propriétaire.

Les ulémas appellent un tel opérateur ‘ commerçant en embuscade’. L’avis le
plus juste le concernant est celui adopté par la majorité des ulémas selon
lequel il doit payer la zakat de ses biens fonciers chaque année.

12.                
Le terrain acquis avec l’intention d’en faire
le moyen de préserver son argent n’est pas soumis à la zakat, à moins que
l’acheteur les achète pour échapper au paiement de la zakat. Ceci est déjà
expliqué dans la réponse à la question n°231857.

13.                
Si on acquiert un bien foncier sans le
réceptionner jusqu’à l’écoulement d’une année après le versement de l’argent
ayant servi à l’achat, cet argent sera l’objet de prélèvement de la zakat car
la propriété du bien foncier revient à l’acheteur dès la conclusion du contrat
de vente et la possibilité de disposer de l’objet vendu.

Cheikh ibn Outhaymine
(Puisse Allah Très-haut lui accorder Sa miséricorde) a été interrogé en ces
termes : «Voici un homme qui a employé une somme d’argent pour acheter une
terre destinée au commerce. L’homme n’a pas encore réceptionné cette terre
jusqu’à maintenant et n’a pas remis le chèque de paiement…Doit-il payer la
zakat de la terre ?

Voici sa réponse : «Oui, le vendeur doit
payer la zakat sur cette terre même avant la réception du chèque, étant donné
que la vente est déjà définitivement conclue. La zakat à payer est comme celle
qui frappe les effets du commerce. Il en estime justement la valeur au moment
de payer la zakat et en prélève 2,5%.» Extrait de Madjmou fatawa wa rassail al-Outhaymine (18/324).

14.                
Les terrains sous hypothèque sont à soumettre
au prélèvement de la zakat s’ils sont destinés au commerce.

Cheikh Ibn Baz a dit : «Si vous les
destiniez à un usage commercial alors qu’ils sont toujours hypothéqués, vous en
paierez la zakat malgré l’hypothèque et l’impossibilité d’en disposer étant
donné que l’hypothèque ne sera levée que quand vous acquitterez le droit de l’autre.
Une fois ce droit acquitté, les terrains vous reviennent. Vous pouvez soit les
vendre, soit les mettre en location. Un terrain qui se trouve dans une telle
situation n’est pas à soumettre au prélèvement de la zakat. » Extrait de fatwa
nouroune alaa ad-darb (15/43). Voir la réponse donnée à la question n°99311

15.                
Chacun des associés dans une propriété
foncière paie la zakat sur sa part, si celle-ci atteint le montant requis selon
la majorité des ulémas. A ce propos, le cheikh Bakre Zayd dit :«Les associés dans une propriété foncière ne
paye individuellement la zakat qu’à condition que la part de chacun d’eux atteigne
le montant requis pour le paiement de la zakat ou que sa part ajoutée à
d’autres fonds susceptibles à être soumis à zakat comme de l’argent liquides
obtenu grâce au commerce atteignent  le
montant en question. » Extrait de fatawa
djaamia fii zakat al-aqaar,p.
12.

Il est déjà dit dans le cadre de la réponse
donnée à la question n°

147855 que selon la doctrine chafiite on tient compte
de la totalité des parts non des parts individuelles. Si la valeur globale du
bien foncier atteint le montant requis, chaque associé est tenu de payer la
zakat, même si sa part personnelle n’atteignait pas le minimum à soumettre au
prélèvement de la  zakat. C’est cet avis
qui a été retenu par l’Académie islamique de Jurisprudence. Cheikh Ibn Outhaymine penche pour cet avis.

16.                
Les biens immeubles déclarés waqf (d’utilité publique) dont les revenus sont réservés à
des actions caritatives au profit du public, notamment les pauvres, ne sont pas
à être soumis à la zakat parce qu’ils ne sont la propriété de personne. Voir la
réponse donnée à la question n°

99694 et la réponse donnée à la question n°118309.

17.                
Par rapport à la nécessité du prélèvement de
la zakat, aucune distinction n’existe entre un terrain convoité et un terrain
peu désirable, si tous les deux possèdent une valeur intéressante. Voilà l’avis
de la majorité des ulémas car la considération qui fonde l’obligation de payer
la zakat sur les effets du commerce est qu’il s’agit d’un bien qu’on garde pour
voir augmenter sa valeur comme les monnaies. Que la hausse attendue se réalise
effectivement ou pas. Que l’on obtienne des gains ou qu’on subisse des pertes.
La perte de valeur subie par un bien n’a aucun effet par rapport au paiement de
la zakat aussi longtemps que les effets du commerce gardent une valeur réelle
sur le marché et peuvent être l’objet d’achat et de vente.

On lit dans les fatwas de la Commission
permanente (8/102) :«La terre mise en vente doit être l’objet du
prélèvement de la zakat chaque année car elle fait partie des effets de
commerce. On en estime la valeur au début de chaque année et paie 2,5% de la valeur. Que la
terre soit convoitée ou pas, compte tenu de la portée générale des arguments
fondant l’obligation de payer la zakat sur les biens destinés à la vente donc
au commerce. » Signé : Ibn Baz, Aal Cheikh, al-Fazwaan, et al-Ghoudayyan.

Cheikh Abdourrahman
al-Baraak écrit : «La baisse de la valeur d’un
bien foncier n’a aucun effet sur son exemption de la zakat mais sur la
diminution du montant à payer. Car une telle terre doit être l’objet d’une
évaluation tentant compte du prix pouvant être obtenu, si minime qu’il
soit. » Si la baisse de la valeur du bien foncier est telle que son
propriétaire ne trouve personne voulant le lui acheter, des ulémas disent qu’il
ne payera que la zakat d’une seule année, une fois qu’il aura vendu le bien.
Voir la réponse donnée à la question n°

119602.

18.                
Les terrains appartenant à des sociétés
immobilières anonymes sont soumis à la zakat comme on le fait des effets du
commerce car ces sociétés acquièrent les terrains à une fin commerciale. Chacun
des actionnaires doit au terme de chaque année évaluer ses actions et prélever
2,5% du montant. Voir la
réponse donnée à la question n°

74989 et la réponse donnée à la question n°
97124.

19.                
Les biens fonciers hypothéqués ou en
contentieux ne sont pas soumis au prélèvement de la zakat. Ils ont le même
statut que les fonds en litige.

Les espaces dans les lotissements destinées à
abriter des infrastructures, telles des écoles et autres, dont le propriétaire
originel ne peut plus gérer, sauf si l’autorité officielle décidait de s’en
passer, ces espaces, disons-nous, ne sont soumis à la zakat qu’une fois
restituées à leur propriétaires d’origine. C’est alors qu’il paie la zakat un
an après la date de la restitution rendant possible leur gestion par le
propriétaire. » Extrait de al-massail al-moustandjidah dii az-zakat,
p. 87.

Il en est de même des biens fonciers communs
en litige. Celui-ci peut résulter d’un détournement, de la tricherie de la part
de la direction de la société immobilière. Le caractère litigieux peut être dû
à des goulots d’étranglement dans la réglementation étatique ou à des disputes
et querelles ou des revendications contradictoires sur le bien foncier. Quoi
qu’il en soit, une telle propriété foncière, dont la gestion échappe au
propriétaire d’origine, ne peut être l’objet du paiement de la zakat.  Voir la réponse donnée à la question n°
143816

20.                
La propriété foncière doit être évaluée à la
fin de l’année en tenant compte de sa valeur du moment. Cette valeur peut être
supérieure ou inférieure au prix d’achat. Voir la réponse donnée à la question n°65515.

21.                
L’année retenue ne commence pas à la date de
l’achat de la propriété foncière, mais à la date de l’obtention de l’argent
utilisé dans l’achat de la propriété. Voir la réponse donnée à la question n°161816.

Allah le sait mieux.